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Alquileres en Propiedad Horizontal: Ley de Turismo


Por: Dra. Luz Eneida Saldaña Abogada Universidad del Rosario,

especialista en Derecho administrativo y Derecho financiero.


Los que en otra época fueron concebidos como condominios o edificios con vocación residencial, han terminado por convertirse en hospedaje temporal o turístico, similares a hoteles u hostales.


Es probable que el alquilar su casa de recreo o apartamento a terceros por espacio menor a 30 días, conlleve la violación del Reglamento de Propiedad Horizontal – RPH, y consecuentes sanciones pecuniarias, sujeto al debido proceso que debe estar previsto allí mismo e inclusive podría ser sancionado, también económicamente, por el Ministerio de Industria y Comercio.


Esto dice la normatividad al respecto:


Artículo 1º del decreto 2590 de 2009.- “De los prestadores de servicios de vivienda turística. Cualquier persona natural o jurídica que entregue la tenencia de un bien inmueble para uso y goce a una o más personas a título oneroso por lapsos inferiores a treinta (30) días calendario, en forma habitual, se considera prestador de servicios turísticos.”


No obstante, la misma norma prevé en el artículo 3º.- “En los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios y conjuntos residenciales en donde se encuentre un inmueble o varios destinados, en todo o en parte, a la prestación permanente u ocasional de servicios de vivienda turística, se deberá establecer expresamente la posibilidad de destinarlos para dicho uso, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos por la ley para el efecto”. (Subrayas fuera de texto)


Sin embargo, debe tenerse en cuenta que una cosa es la autorización expresa que conste en el RPH – y otra la obligación de inscripción o registro acorde con la ley de turismo y sus decretos reglamentarios.


En efecto, el parágrafo primero del mismo artículo 3, modificado por el Decreto 4933 de 2009, que obliga a acreditar tal condición ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, en los siguientes términos:


Parágrafo 1o. La destinación de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal para la prestación de los servicios de vivienda turística en forma permanente u ocasional, debe estar autorizada en los reglamentos de propiedad horizontal. Lo anterior se acreditará ante el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo, a más tardar el 30 de abril de 2010”.


Adicionalmente, el artículo 34 de la ley 1558 de 2012, modificado por el artículo 144 del decreto 2106 de 2019, le impone al administrador de la #PropiedadHorizontal, la obligación de reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, cuando se preste el servicio de vivienda turística, en alguna de las unidades de vivienda privada del edificio o conjunto, sin que estén autorizados en los reglamentos de propiedad horizontal para tal destinación, o el prestador no se encuentre inscrito en el Registro Nacional de Turismo, en consonancia con la Circular DVT 003 de 13 de diciembre de 2017 del Despacho de la Viceministra de Turismo, veamos:


“Es obligación de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en los cuales se preste el servicio de vivienda turística, reportar a la Superintendencia de Industria y Comercio, la prestación de tal tipo de servicios en los inmuebles de la propiedad horizontal que administra, cuando estos no estén autorizados por los reglamentos para dicha destinación, o no se encuentren inscritos en el Registro Nacional de Turismo. La omisión de la obligación contemplada en este artículo acarreará al administrador la imposición por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio de una sanción consistente en multa de hasta 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes en el momento del pago, con destino al Fondo de Promoción Turística.”


Finalmente, establece también dicha norma:


“Al prestador del servicio de vivienda turística que opere sin la previa autorización en los reglamentos de propiedad horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, le serán impuestas las sanciones contempladas en el numeral 2 del artículo 59 de la Ley 675 de 2001, de acuerdo con el procedimiento establecido en dicha ley. Lo anterior sin perjuicio de las sanciones que se derivan de la no inscripción en el Registro Nacional de Turismo.”


Es decir que, además de las sanciones al administrador y al propietario no inscrito en el RNT, la propiedad horizontal podrá imponer al propietario del bien privado que destine su inmueble al servicio de vivienda turística, sin estar autorizado en el reglamento, las multas establecidas en la ley de PH por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, consagradas en la ley o el RPH por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, tales como la publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción; la imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor y la restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte.


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En Consejuridico #QueremosAcompañarte


Fuente: Ley 1558 de 2012

Decretos 2590 de 2001 y 4933 de 2009 – 2106 de 2019

Circular 003 de 2017 del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo


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