Por: Dr. César Augusto Pazos A.
Abogado de la Universidad Libre, Magister en Derecho administrativo y especialista en Derecho ambiental y urbano, Investigador Académico.
Un tema que causa enormes controversias dentro de la propiedad horizontal tiene que ver con la violación a los límites que deben existir entre las funciones y el trabajo del Administrador y el alcance que el Consejo de Administración tiene frente a dichas funciones. Tal controversia se genera, justamente, porque dentro de las funciones del Consejo de administración figura en muchos casos el nombramiento y contratación del Administrador y, por tal razón, muchos Consejos de Administración se consideran en el derecho de invadir las funciones del administrador restándole autonomía e incluso tomándose atribuciones para las cuales no están facultados.
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Si bien la Ley 675, en el artículo 51 expresa detalladamente las funciones del Administrador, no lo hace con las funciones del Consejo de Administración, pues en el artículo 55 únicamente se limita a decir que éste tomará las determinaciones necesarias para que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de Propiedad Horizontal. La Ley dejó contemplado que sean entonces los reglamentos de Propiedad horizontal quienes dispongan y especifiquen las funciones que el Consejo de Administración tendrá en dicha copropiedad. Pero una primera función, sin duda alguna, es velar por el cumplimiento de los fines de la persona jurídica.
Es preciso señalar que existe una línea muy delgada al momento de diferenciar las funciones del Administrador con las funciones del Consejo de Administración: El Administrador, ejecuta las gestiones de operación de la Propiedad Horizontal mientras que el Consejo de Administración tiene un papel de asesoría y apoyo al Administrador y de vocería entre los copropietarios y el administrador, percatándose de que su función es social, caracterizada principalmente por el cumplimiento implacable del reglamento de propiedad horizontal, garantizando por todos los medios la independencia y autonomía de cada uno de los órganos de dirección y control de la copropiedad.
Con fundamento en lo anterior y atendiendo a la filosofía del Consejo de Administración en la Propiedad Horizontal, está entre sus funciones generales presentar propuestas a la Asamblea, realizar programas de mejoras de obras y reparaciones o reconstrucción parcial o total de las zonas comunes, dictar reglamentos internos para la buena gestión y convivencia, autorizar algunos actos específicos del Administrador y principalmente asesorar a éste en todo lo que tenga que ver con el mejor funcionamiento de la persona jurídica, estando siempre atentos a la gestión administrativa, sin que ello signifique invadir las funciones específicas del Administrador contempladas así en la ley 675 de 2001.
Es muy importante por eso, que los reglamentos de Propiedad Horizontal establezcan con precisión las funciones del Consejo de Administración y se guarde con celo y de manera estricta el cumplimiento de aquello que se facultó por ley hacer al administrador y de lo que corresponde gestionar al Consejo de Administración. La filosofía de la ley 675 de 2001 es que haya cooperación, asesoría, apoyo y control pero sin que eso signifique invadir las funciones de uno o de otro órgano de la administración de la propiedad horizontal. Es provechoso que cada vez que se conforme un nuevo Consejo, se disponga de un instructivo de bienvenida que pueda desde un primer momento establecer principios y reglas de gestión que permitan, tanto al administrador como al consejo de administración, mantener una relación armónica dirigida hacia un solo fin que es el bienestar general de la copropiedad.
En nuestra firma recibimos constantemente casos de conflictos entre los Administradores y sus Consejos de Administración debido a que uno u otro asume funciones que no le corresponden generando conflictos que finalmente perjudican la buena gestión y el desarrollo de planes y proyectos para la sana convivencia dentro de la propiedad Horizontal. Nuestra visión busca apoyar la sana convivencia y asesorar a las copropiedades para que mediante la solución alternativa de conflictos pueda lograrse una gestión unificada y exitosa entre los órganos de administración.
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